Ingin Tahu Cara Menentukan Nilai Properti? Intip Caranya di Sini!

Nilai properti merupakan nilai yang ditentukan secara objektif berdasarkan beberapa faktor atas sebuah properti. Nilai properti ini berguna untuk mengetahui berapa estimasi harga jual maupun harga beli yang tepat dari sebuah properti. Penasaran bagaimana cara menghitung nilai properti suatu wilayah? Yuk, cari tahu jawabannya di artikel berikut!

Faktor Utama yang Mempengaruhi Nilai Properti Suatu Wilayah

Ada banyak faktor yang berpengaruh terhadap tinggi rendahnya nilai suatu properti. Beberapa di antaranya meliputi lokasi, fasilitas dan akses masuk, jumlah penduduk sekitar, serta bagaimana pertumbuhan ekonomi di kawasan tersebut.

1. Lokasi

Lokasi sangat berpengaruh terhadap nilai properti. Makin strategis sebuah lokasi properti, nilai properti yang ada di sana juga akan makin tinggi. Sebagai contoh, nilai properti yang berlokasi di tengah kota akan jauh berbeda jika dibandingkan dengan properti di kawasan pedesaan.

2. Fasilitas dan Akses Masuk Properti

Kelengkapan fasilitas umum serta kemudahan akses masuk juga mempengaruhi nilai properti. Jika properti jauh dari fasilitas umum dan sulit diakses, besar kemungkinan nilai properti akan berkurang. Demikian juga sebaliknya.

3. Jumlah Penduduk

Kawasan yang lebih padat penduduk biasanya memiliki nilai properti yang tinggi. Pasalnya, itu berarti demand (permintaan) hunian di kawasan tersebut tinggi. Sesuai hukum permintaan, permintaan yang tinggi akan diikuti harga yang tinggi juga.

4. Pertumbuhan Ekonomi di Kawasan Properti Tersebut 

Adanya pengembangan suatu kawasan secara tidak langsung akan mendorong bisnis-bisnis untuk makin berkembang. Dengan bisnis yang berkembang, kesempatan kerja juga bisa meningkat. Akibatnya, taraf ekonomi dan daya beli masyarakat sekitar turut meningkat.

Pengembangan kawasan yang diikuti oleh peningkatan daya beli masyarakat ini akan mengakibatkan peningkatan nilai properti di kawasan tersebut. Kenaikan nilai properti memang tidak akan terjadi secara mendadak, tetapi lambat laun pasti akan terjadi.

Baca juga: Kok Bisa Harga Properti Naik Terus? Cari Tahu Alasannya, Yuk!

Cara Menghitung Nilai Properti Suatu Wilayah

Bagaimana cara menghitung nilai properti suatu wilayah? Secara umum, ada tiga metode yang bisa digunakan, yaitu metode NJOP, rata-rata harga sewa, serta capitalization rate.

1. Metode Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Metode NJOP bisa dikatakan sebagai metode termudah untuk memperkirakan nilai properti di suatu kawasan. Sesuai dengan namanya, Anda akan menggunakan NJOP di kawasan tersebut untuk menghitung nilai suatu aset properti. 

Misalnya, Anda ingin menjual rumah dengan luas bangunan 70 m² dan luas tanah 90 m². NJOP tanah di kawasan tersebut adalah Rp 2 juta/m², sedangkan NJOP bangunan adalah Rp 3 juta/m². Untuk itu, nilai properti rumah itu dapat dihitung seperti berikut.

• Harga tanah : luas tanah x NJOP tanah = 90 m² x Rp 2 juta/m² = Rp 180 juta.
• Harga bangunan : luas bangunan x NJOP bangunan = 70 m² x Rp 3 juta/m² = Rp 210 juta.

Dari perhitungan tersebut dapat disimpulkan bahwa estimasi nilai properti tersebut adalah Rp 180 juta + Rp 210 juta = Rp 390 juta.

2. Metode Rata-Rata Harga Sewa

Cara menghitung nilai properti suatu wilayah selanjutnya adalah metode rata-rata harga sewa. Metode ini menggunakan asumsi harga sewa tahunan 3-5% dari nilai properti seutuhnya. 

Misalnya, sebuah rumah memiliki harga sewa Rp 36 juta/tahun. Dengan asumsi harga sewa tersebut berada di kisaran 3-5% dari harga rumah, maka rentang nilai properti dapat dihitung seperti ini.

• Asumsi 3% ? (100:3) x Rp 36 juta = 33,3 x Rp 36 juta = Rp 1.198 juta atau sekitar Rp 1,2 miliar.
• Asumsi 5% ? (100:5) x Rp 36 juta = 20 x Rp 36 juta = Rp 720 juta.

Dari perhitungan tersebut, dapat disimpulkan bahwa rentang nilai properti rumah tersebut adalah Rp 720 juta hingga Rp 1,2 miliar. 

3. Metode Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate atau Cap-Rate)

Jika metode NJOP dan harga sewa digunakan untuk mengestimasi berapa harga jual sebuah properti, metode tingkat kapitalisasi digunakan untuk membandingkan ROI (Return of Investment) investasi properti dengan ROI investasi lain.

Misalnya, Anda memiliki uang Rp3 miliar dan ingin berinvestasi di salah satu pilihan berikut: investasi sukuk ritel dengan imbal balik 4,95% per tahun (fixed), atau investasi properti dalam bentuk pembelian rumah kost 14 kamar yang sudah tinggal dijalankan saja (bangunan serta instalasi utilitas sudah selesai).

Untuk opsi kedua, mari asumsikan bahwa:

• Kos terisi penuh dengan biaya kos Rp 12 juta/tahun sehingga pendapatan total per tahun = 14 x Rp 12 juta = Rp 168 juta.
• Rata-rata biaya utilitas per bulan Rp 3 juta. Dengan demikian, biaya utilitas per tahun adalah Rp 36 juta.
• Biaya lain-lain, misalnya untuk pajak (10% dari pendapatan tahunan), maintenance (tidak tentu), dan asisten rumah tangga = Rp 40 juta.

Dari informasi tersebut, pendapatan bersih bisnis kos-kosan itu adalah Rp 168 juta – Rp 36 juta – Rp 40 juta = Rp 92 juta.

Penghitungan capitalization rate dilakukan dengan membandingkan pendapatan operasional bersih dengan nilai properti. Dari contoh di atas, cap-rate bisnis kos adalah: Rp 92 juta : Rp 3 miliar = 0,0306 = 3,06%

Dari situ Anda bisa tahu bahwa persentase ROI sukuk ritel lebih besar daripada investasi properti kos. Dengan demikian, investor tersebut bisa mengalokasikan dananya ke sukuk ritel saja. Jika masih ingin membuat usaha kos-kosan, investor tersebut bisa menyiasatinya dengan meningkatkan harga sewa kos atau menekan biaya operasional.

Nah, itulah cara menghitung nilai properti suatu wilayah dengan beberapa metode. Semoga informasi tersebut bermanfaat untuk Anda, ya !